墨新聞｜記者魏思霖／高雄報導
房東最不想接到的就是那通電話。租客自殺了，房子還好好的，可是從那天起，它在市場上就變成另一種東西。房東都會想問：跌掉的這幾百萬，能不能向承租人的家屬索討？
有學者整理近期這類官司，6件要到錢、5件被駁回。長期承辦高雄不動產與租賃訴訟的——張奕晨律師說，輸贏在三個地方。
第一關：房子沒壞，法院就很難說你受害
被駁回的案子裡，法院講的話幾乎一樣：房子沒破損、沒滅失，你照樣可以住、可以租、可以賣。所有權該有的一樣沒少，就很難說被侵害。
那房價掉的那一塊呢？法院把它歸成純粹經濟上的損失：市場心理造成的價格波動，不是法律直接保護的權利。白話講就是：法律保護的是你的房子，不是你的房價。
第二關：承租人的保管責任，沒有房東想的那麽偉大
房東手上第二張牌，是保管義務：房客要保管好房子，弄壞了要賠，連他讓進來住的人弄壞的也一樣。
但法院把它解釋得很窄：保管，保的是房子還能不能用；至於它在市場上值多少錢，影響因素太多，不在房客的保管責任裡。
第三關：法官沒辦法憑感覺算出房東的損失
要告成侵權，對方必須有故意或過失，這關也不好過。
這類案件裡，輕生的人往往長期受憂鬱所苦。法院因此認為，很難說一個人在那個當下還能清楚判斷自己的行為會讓房價掉多少。責任，就追不上去。
再來是舉證。房東必須算出房子跌了多少，還要拿得出佐證：估價師報告、周邊行情、當初買屋和裝潢的成本。
贏的那6件，做對了什麼？
有房東在租約裡多寫一條惜命條款，事後在遺產範圍內拿到160多萬；有房東完整保留買屋與修繕的單據，拿到100萬；也有房客擅自把房子轉給第三人住，出事後被判賠180多萬。
張奕晨律師（房地產律師）的建議很實際：租約把惜命條款寫進去，約定房客以外的人不得入住，重要的租約可以辦公證；真的出事，第一時間找估價師出報告，別等開庭前才補資料。
病死、老死算不算凶宅？答案是不算
很多人以為只要有人在屋裡過世，房子就毀了。其實範圍沒那麼寬。
內政部的說法是：要在賣方持有這間房子的期間，在自家室內（含陽台、露臺）發生凶殺或自殺致死，而且人是在裡面走的，或從自家跳下去。老死、病死都不算。
曾有買方花1100多萬買房，事後聽鄰居說屋內有人過世，要求撤銷買賣、拿回訂金。法院認為那只是鄰里傳聞、沒有證據，就算真有人因病過世，也不是市場上講的凶宅。錢，要不回來。
但賣方也別急著鬆口氣。有一件事情發生在更前一手屋主時，賣方主張不知情，法院照樣認定房子有瑕疵，因為瑕疵擔保屬於法定責任，賣方知不知情都躲不掉。不過解約減價是一回事，要求賠償又是另一回事。
高雄那間打六折的店面，爭議在哪裡？
真正把凶宅界線炸開的，是高雄一件法拍案。
高雄市三民區一棟七層樓建築，一樓店面被公告法拍，筆錄註明曾發生殺人案。追查才發現，命案地點是住戶共用的地下室停車場，跟店面裡面沒關係。只因這間店面持有地下室持分，法院執行處從寬認定，註記為凶宅，拍價依市價打六折。
問題就在這裡。內政部講的凶宅只算到自家室內，中庭、走道、停車場這些共用的地方並不包含。學者直言，這種從寬對其他住戶反而是從嚴：事情不在你家發生，整棟卻被一起貼標籤。
張奕晨律師（高雄房地產律師）提醒，行政機關的解釋拘束不了法院，公設算不算凶宅目前沒有明文。買中古屋、法拍屋前，社區有沒有這類往事，值得多問一句。
凶宅到底跌多少？三個數字，三種答案
跌價幅度是所有爭議的核心，卻沒有統一答案。
法院判下來的減損多半落在一到兩成；房仲抓成交價，開口常是三到四成；估價師推估則常落在15%。專門研究自殺案件的統計，平均減損可以到25%。
法拍市場更直接。一份蒐集六都5年、500多筆案件的研究發現，凶宅的市場折價約16.5%。
風水也被丟進電腦跑統計：陰邪煞、反弓煞、無尾巷
這份研究最特別的，是把風水也丟進統計模型。
結果顯示，陰邪煞（緊鄰寺廟、神壇）、反弓煞（房子在彎道外側，像被弓箭指著）與無尾巷（死巷底端）三項，都會明顯拉高拍賣次數，把折價推得更深。反倒是懸針煞、路沖、天斬煞、壓頂煞，統計上看不出影響。
比例更值得玩味。陰邪煞在凶宅占24%、一般法拍屋25%，兩邊差不多；但無尾巷在凶宅樣本占了19%，明顯高於一般法拍屋的11%。研究者推測，這可能跟房子淪為凶宅的風險、或事後難以脫手有關。另一份文獻更指出，同時有三種以上嫌惡風水的法拍屋，平均折價可以到44%。
張奕晨律師（房地產律師）說，法律上煞氣不算瑕疵，賣方沒有義務主動告訴你，但它確實會反映在價格和好不好賣上。買方看風水、法院看瑕疵，兩套邏輯同時在跑，功課要在簽約前做完。
洗房師出現了！
近幾年多了一種叫洗房師的行業，專門收購凶宅，翻新後再出租或轉手。長期有人住、或帶著租約的凶宅，價格確實比空著的好，時間久了心理排斥也會淡。
但房子的身分不會因為轉了幾手就歸零，買方照樣可以主張瑕疵；賣方明知而不講，就算契約寫了免除責任的條款，那一條也是無效。
「凶宅這兩個字在法律上沒有定義，卻實實在在決定了幾百萬的價差。」房地產律師張奕晨說，不管房東、買方還是賣方，能保護自己的從來不是事後的情緒，而是簽約前多寫的那幾行字，以及出事第一時間留下的資料。
【張奕晨律師】簡介
學歷：
高雄中學
政治大學法律系學士
臺灣大學法律研究所
現職與經歷：
和府法律事務所 — 訴訟律師
三發地產 — 法務經理
清景麟集團 — 法務經理
高雄醫學大學附設中和紀念醫院 — 律師
矯正署高雄監獄 — 外聘講師
【凶宅與房屋買賣糾紛推薦 — 張奕晨律師】
電話：0919-703-760
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此篇文章最開始出處為: 租客自殺，房東向家屬求償為何敗訴？律師分析凶宅爭議
